매매 와 동시에 전세 계약 | 매매계약진행중인 부동산에 전세계약을 체결할 때 알아야할 사항! 108 개의 정답

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즉, 매수인이랑 전세 계약을 한다. 매수인은 전세금으로 잔금 치르게 된다. 원칙적으로는 매도인과 먼저 계약을 하고 매수인으로 주인이 바뀌면 매수인과 재계약을 하는 방식이다. 매수인 입장에선 집을 이미 산 게 아니기 때문에 그 집을 근저당으로 걸 수가 없다.

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전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법 – miverde

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주제에 대한 기사 평가 매매 와 동시에 전세 계약

• Author: 부돈나
• Views: 조회수 9,626회
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• Date Published: 2021. 2. 22.
• Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=W_whjNZL-RU

전세 매매 동시 계약 과정과 방법

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전세 매매 동시 계약 방법

전세, 매매, 매도 동시 계약은 법무사 입회하에 일단 매도를 한다. 그 후 매수인 집을 계약하고 전세에 들어간다. 즉, 매수인이랑 전세 계약을 한다. 매수인은 전세금으로 잔금 치르게 된다.

원칙적으로는 매도인과 먼저 계약을 하고 매수인으로 주인이 바뀌면 매수인과 재계약을 하는 방식이다. 매수인 입장에선 집을 이미 산 게 아니기 때문에 그 집을 근저당으로 걸 수가 없다.

전세 매매 동시 계약

계약만 했지 집주인이 아니기 때문에 주담대가 안 나올 거고, 애초에 매수인은 본인은 돈이 없고 대출을 받을 수 없기 때문에 전세 끼고 집을 사는 경우가 많다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 임차인 특약사항

전세 매매 동시 계약시에 매수인과 전세계약할 때 특약사항으로 임차인은 매수인이 집 매수를 못할 시에는 전세금을 전액 환불해준다를 기재한다.

임차인은 등기부상 소유자인 매도인과 임대차 계약을 하려는 경우가 많다. 그러나 팔고 나가는 매도인이 입장에서 새로운 계약의 당사자가 되는 것을 원하지 않을 경우도 있다.

전세 매매 동시 계약

사실관계를 특약으로 기재해야 하고, 덧붙여서 매도인과 매수인 모두 임차인에게 손해가 발생한 경우 연대해서 손해배상을 부담한다고 기재해서 책임감을 갖게 해야 한다. 임차인 보호를 최우선에 두어야 하기 때문이다. 상가건물도 동일한 법이 적용된다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 매수인 특약사항

‘매도인은 매수인이 잔금 지급하기 전에 임대하는 것에 동의한다. 단, 매매계약이 해제되면 임대차 계약도 무효가 된다’이다.

매수인과 임대차 계약할 때는 매매계약 내용도 확인해야 하는 어려움이 따른다. 매도인을 임대인으로 특정하면 대항력이 문제가 되고, 매수인을 임대인으로 특정하면 매매계약이 해제될 때 문제가 된다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 과정

전세 대출을 진행할 경우, 세입자가 대출을 받고 세입자가 매수인한테 계좌이체한다. 그다음 내가 매도자한테 잔금을 준다. 전세 매매 동시 부동산 계약 과정을 정리해보면 아래와 같다.

1. 은행이 세입자에게 전세자금 대출

2. 세입자가 매수인에게 입금

3. 매수인이 매도인에게 잔금처리

아래에서 공시지가 1억 원 미만인 아파트를 알아보자.

이상으로 전세 매매 동시계약 방법과 과정에 대해 알아보았다.

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전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법

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전세매물이 있어 알아봤더니 현 주인과 나의 입주시점의 주인이 다른 경우 가 있죠? 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약을 해도 되는건지, 어떻게 해야 안전하게 전세계약을 할 수 있는지 알아보겠습니다.

1. 상황설명

갭투자로 주택을 매수하는 투자자와 전세계약을 체결하는 경우

말 그대로 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 입니다. 현 소유자 A가 매수인이자 임대인인 B에게 대상 주택을 매도하고 임차인(전세입자) C의 전세금으로 A에게 매매대금을 지급하는 경우를 말합니다. 흔히들 말하는 갭투자라고 하죠.

갭투자란 우리나라에만 있는 특이한 제도로 통상 매매시세의 60~70% 수준의 보증금을 임대인에게 지급하면서 주택임대차계약을 체결하는 것을 말합니다. 임차인은 시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있어서 좋고 임대인은 이자부담을 줄이고 대출규제를 피해 임차인의 돈으로 주택을 구매할 수 있어 서로 Win-Win하게 되는 제도인 것이죠.

2. 어떤 부분이 위험한가?

가장 큰 위험은 계약당시 소유자가 아닌 자와 전세계약을 체결하여

계약금을 떼일 위험이 있다는 것

매매와 전세계약을 동시에 진행하는 경우 가장 큰 위험은 계약금을 떼일 우려 가 있는 것입니다. 잔금의 경우 큰 문제가 되지 않는 것이 매도인 A, 매수인 B, 임차인 C가 한 자리에 모여서 잔금을 치루게 된다면 문제가 없어지는 것이죠. 왜 문제가 없어지는지에 대해서는 뒤에서 다루기로 하고 ‘계약금을 떼일 우려’ 부분에 대해 알아볼게요

‘계약금을 떼일 우려가 있다’ 라는 말은, 임차대상물의 소유자가 아닌 자와 전세계약을 체결하기 때문 입니다.

주택임차계약을 체결하려면 적법한 권원(=소유권, 전세권)을 가진자여야 하는데 매수인 B는 아직까지는 등기부상에 소유자가 아니기 때문이죠. 만약 부동산과 매수인B가 짜고 C를 속이는 것이라면? A는 ‘머선일이고!!’라고 외치며 C는 B에게 지급한 계약금을 떼이게 되는 것입니다. 물론 B는 형법상 ‘사기죄’가 성립될 가능성이 크고요.

3. 위험을 줄이기 위한 계약방법

① 전세집의 매매계약서 확인

‘계약금을 떼일 우려’는 매도인A(현 집주인)와 매수인B(바뀐 집주인) 사이의 매매계약서를 확인하면 1차적인 확인이 가능합니다. 물론 B와 부동산이 짜고 계약서를 ‘그려낸다면’ 다시 계약금을 떼일 우려가 생기는 것이죠. 하지만 부동산도 영업을 해야하니 ^^; 이런 거짓말은 하지 않을 것이죠.

A(매도인) : 전세계약일 당시 집주인

B(매도인) : 갭투자자, 전세계약한 집주인

C(세입자, 전세입자)

그리고 전세집을 구하는데 집을 안보고 덜컥 계약을 체결하시는 분은 없으시겠죠? 집을 볼 때 팔린 집이 맞는지 확인 해보시는 것도 좋겠습니다. 만약을 위해서요.

② 잔금 지급은 3자가 대면해서

세입자의 입장에서 잔금은 매도인A에게 지급하는 것이 안전합니다. 매도인A는 잔금을 받지 않으면 등기서류를 매수인B에게 넘겨주지 않을 것이기 때문이죠. 그래도 불안하다면 매수인B가 지정한 법무사에게 전세금 잔금을 지급하면 됩니다. 법무사는 중립적인 입장에서 집주인 보다는 안전하게 처리를 해줄거에요.

전세계약의 상대방도 아닌데 불안하다. 라고 생각하시면 매도인A, 매수인B, 전세입자가 3자대면하면 조금 더 안전해집니다. 전세입자는 매수인B에게 전세금을 입금하고, 매수인B는 매도인A에게 잔금을 지급하고, 매도인A는 매수인B에게 등기서류에 도장을 찍어 줍니다. 이렇게 3자가 모인 상황에서 돈을 주고받으면 사고가 날 확률이 매우 줄어들어요.

③ 전세금 잔금지급 후에는 등기부등본을 꼭! 떼볼 것

소유권 이전등기가 처리되는데 2~3일 정도 소요되니 임차대상 주택의 소유권이 매수인B에게 잘 넘어왔는지 꼭 등기부등본을 떼서 확인해야합니다. 등기부등본을 떼보고 소유권이전이 확인되면 이제 안심하셔도 됩니다.

등기가 완료되기 전에는 등기접수증으로 확인할 수 있고 등기접수가 되면 등기 조회시 ‘교합중’인 등기라고 안내문을 띄워줍니다.

전세금 잔금을 임차인C가 매수인(=임대인)B에게 지급한 뒤에는 임대대상주택의 소유자B는 계약종료시 임차인C에게 전세보증금을 반환할 의무가 생기고, 주택임대차 보호법에 따라서 전세금을 반환해주지 못했을 때 임차인C는 임차대상 주택을 경매에 넘길 수 있게 되는 것이죠. 그 낙찰금으로 내 전세금을 보전하는 것이고요.

전세보증, 꼭 가입해야 할까?

전세보증을 꼭 가입해야하는가요? 라고 물으시는 분도 있는데, 그건 스스로에 판단에 맡기겠습니다 ^^; 주택가격이 상승하는 시기에는 2년 뒤에는 전세금보다는 주택가격이 높을 것이기 때문이죠. 주택가격이 꼭대기라 생각해서 전세를 사는 분도 있으시겠지만 ^^; 각자 알아서 판단하셔서 전세보증 가입 여부를 판단하시면 됩니다.

4. 마무리

간혹 매도인A와 전세계약을 체결하과 그 전세계약을 매수인B가 승계하도록 전세계약을 체결하시는 분도 있습니다. 엄밀하게 말하면 이 방법도 안정성을 높이기 위한 방법이지만 추천드리고 싶지는 않습니다. ^^; 전세대출이나 전세보증가입할 때 서류가 귀찮아질 수도 있거든요. 전세대출이야 은행에 상황을 설명하고 어떻게 한다고 쳐도.. 전세보증 가입할 때는 전세계약의 임대인(매도인A)과 전세보증 가입당시의 임대인(매수인B)이 달라져 버리니 전세계약을 잔금 후에 다시 작성해야하는 불편함이 생깁니다.. ^^;

결론은, 매매계약이 실존하는지, 매수인이 매매계약을 전세금을 제외한 매매대금의 잔금을 지급할 수 있는지 확실히 확인한다면 문제가 되지 않는다는 것입니다. 비규제지역에서는 명의가 1개 밖에 없는 투자자들이 유입되어 매매와 전세를 동시에 진행하는 경우가 잦은데, 임차인들이 이 포스팅을 보시고 걱정을 하나 덜으셨으면 합니다.

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생각보다 간단한 전세 매매 동시 계약 진행 과정과 주의사항(매수자, 세입자 입장)

자기관리/재테크 생각보다 간단한 전세 매매 동시 계약 진행 과정과 주의사항(매수자, 세입자 입장) 한소랑 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 ​ 이번 포스팅은 여행이 아니네요! 제 버킷리스트 중 하나가 등기필증 모으기와 브랜드별 아파트 가져보기라서 조금씩 노력중입니다. ​ 이번에 전세와 매매를 동시에 할 일이 생겼습니다. 갭투자에서 젤 간단한건 전세낀 물건을 사는 것입니다. ​ 그렇게하면 매수자 입장에서는 복비도 절약하고 세입자를 따로 구할 필요도 없죠. ​ 하지만 이번 건은 급하게 매수했고 전세도 급하게 구해야 됐죠. ​ (운이 좋게도 전세를 일주일만에 구했습니다. 세입자 구하는 팁은 따로 연재글로 쓸게요.) ​ 잔금여유가 없는 짧은 시간이라 전세와 매매 계약을 동시에 진행하게 되었습니다. ​ 그 과정에서 궁금했던 점과 순서를 공유할게요. ​ 글 하단에 요약정리과 질문답변도 있습니다. 저는 부동산 비전문가이고 지역마다 부동산 계약절차가 상이하기때문에, 본 포스팅은 참고만 하세요. 자세한건 해당 지역 공인중개사분께 여쭤보시는게 좋고 본 포스팅에서 틀린 부분 있으면 댓글로 알려주세요^^ 본 포스팅에서 설명하는 용어의 뜻은 다음과 같습니다. 매도자 = 집을 파는 이전 집주인 매수자 = 집을 산 사람, 곧 새로운 집주인 세입자 = 전세로 들어올 사람 전세와 매매 같은날 계약서 쓸 경우 계약서 쓰는 순서는 아래처럼 1시간 이상 여유를 두고 매매계약서부터 작성하시면 됩니다. 그 이유는 밑에서 설명할게요. ​ ​ https://www.paramountplus.com/intl/ ​ 1. 매매계약서 진행(13시) – 잔금 날짜와 일시 조정 ​ 2. 전세계약서 진행(14시) – 잔금 날짜와 일시 조정 전세와 매매 동시에 계약시 세입자는 누구와 계약하는가? pixabay ​ 정석은 매도자(이전 집주인)과 세입자가 계약하는 것이 맞습니다. 매도자가 그 집의 법적 소유자니까요. ​ 하지만 통상적으로 매수자와 계약하는 경우가 많습니다. 매도자는 집을 파는 사람이기 때문에 전세계약을 새로 할 필요도 없고 귀찮거든요. 매도인이 협조하지 않는다면, 진행이 힘들죠 ​ 그러나 매수자과 세입자 계약시 매수자와 매도자 간 매매계약이 파기된다면? 매수인과 세입자의 전세계약은 공식적인 계약은 아니기 때문에 보호 받을 수 없습니다. 확정일자를 받더라도 무조건 보호되는게 아니더라구요. 대법원 판례들을 보면 아래와같이 판결하고 있습니다. ​ ​ 대법원95다 32037의 판결요지(95년) https://casenote.kr/대법원/95다32037 [1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례. [2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다. 그렇다면 계약금과 잔금은 각각 누구에게 내나요? 계약금과 잔금은 각각 매도자와 계약할 경우, 매수자와 계약할 경우에 따라 다릅니다. 계약시 준비물은 뭘 가져가나요? 매도인 : 주민등록증, 도장 매수인 : 주민등록증, 도장 세입자 : 주민등록증, 도장 ​ 셋다 준비물은 같습니다. 잔금날은 좀 다르니 참고하세요. 동시 계약시 부동산 중개보수는? 매도자가 집 팔고 그 집의 세입자가 되는 계약이 아니라면 (공인중개사법 제20조 제5항 제3호) 중개보수는 각각 내면 됩니다. ​ 주택 중개보수는 지역별로 차이가 있으며 각 시도청 홈페이지에 명시되어 있습니다. ​ 아래는 서울특별시 기준입니다. 네이버에 ‘부동산 중개보수’ 검색하면 계산기가 나옵니다^^ ​ 매매 중개보수 오율표 한국공인중개사협회 거래내용 거래금액 상한요율 한도액 중개보수 요율 결정 매매교환 ⊙ 5천만원 미만 0.6% 25만원 ⊙ 중개보수 한도 = 거래 금액 × 상한요율 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음) ⊙ 5천만원 이상~ 2억원 미만 0.5% 80만원 ⊙ 2억원 이상~ 6억원 미만 0.4% 없음 ⊙ 6억원 이상~ 9억원 미만 0.5% 없음 ⊙ 9억원 이상 0.9% ⊙ 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함. 전세 중개보수 오율표 한국공인중개사협회 전세 월세 ⊙ 5천만원 미만 0.5% 20만원 ⊙ 중개보수 한도 = 거래 금액 × 상한요율 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음) ⊙ 전세:전세금 ⊙ 월세: 보증금 + (월 차임×100). 단,이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 : 보증 금+(월 차임액× 70) ⊙ 5천만원 이상~ 1억원 미만 0.4% 30만원 ⊙ 1억원 이상~ 3억원 미만 0.3% 없음 ⊙ 3억원 이상~ 6억원 미만 0.4% 없음 ⊙ 6억원 이상 0.8% ⊙ 중개 의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함. ​ 일반적으로 한 부동산에서 진행할 경우 전세계약 중개보수는 50%~80%깍아주신다고 하더라구요. ​ 저는 각각 다른부동산에서 진행했기때문에 모두 지불했습니다. [간단한 요약정리] ​ 1. 세입자와 매도자가 계약하는 경우 – 전세계약은 세입자와 매도자와 작성한다. – 전세자금 대출이라면, 매도자와 계약하는게 좀 더 유리 – 매수자의 경우 매도자에게 전세계약에 협조를 부탁해야됨 – 잔금일에 매수자가 전세승계를 받는다. – 잔금 날 세입자는 매수자와 새로운 계약서를 작성해도 된다(필수는 아님) – 전세계약금은 매도자에게, 잔금은 매도자 혹은 매수자에게 ​ ​ 2. 세입자와 매수자가 계약하는 경우 – 전세계약은 세입자와 매수자가 작성한다. – 매수자는 중도금을 냈다면, 이를 세입자에게 계약파기 할 일 없다고 알려주어 안심시키는 것이 좋다. – 세입자는 전세자금대출(안심전세대출)을 받을 수 있는지 확인하는 것이 좋다. (일반적으로 매매계약서 있으면 가능) – 전세계약금과 잔금 모두 매수자에게 – 단, 매도자와 매수자와의 매매계약 파기 시, 세입자 계약 또한 파기되어 간접적인 피해를 입음(배액상환은 받음) ​ 전세와 매매 동시 계약시 특약사항 특약사항은 제 기준으로 알려드리겠습니다. 이건 각자 상황에 따라 다르게 넣으셔도 되니까요 몇가지만 공개할게요. 참고하셔서 좋은 계약 하시길 바랍니다. ​ [매매계약 특약사항] – 근저당권 0000원은 잔금일까지 매도인이 상환말소하며, 잔금일까지 일체 권리하자없는 상태로 인도한다. – 잔금일까지 각종 공과금은 매도인이 부담하며, 선부관리비 0원은 이삿날 매수인이 지급한다. – 매도인은 잔금일 전에 매수인이 본 아파트 임대차 계약하는 것에 적극 협조한다. ​ [전세계약 특약사항] – 임차인은 임대인이 전세나 매매로 인해 집을 보여주어야될 경우 적극적으로 협조한다. – 임차인의 전세보증금이 채권(물권)순위 1순위로 보장해준다. – 임차인은 확정일자를 받고 보증보험에 가입한다 – 본 물건은 매매계약중에 있으므로 임대인은 등기사항증명서의 소유자가 아닌 매수자임을 인지하고 임대차계약한다. 잔금치르는 날 확인사항 제일 중요!! 별표 다섯개! 돈의 흐름이 중요한 잔금날입니다. 부동산계약은 한명이 실수하면 연달아 잘못되게 되죠 ㅋㅋ ​ ​ 1. 세입자 -> 매수자에게 전세잔금을 납부 2. ​매수자 -> 매도자에게 매매잔금 납부 3. 매도자 근저당이 있다면 근저당 말소 확인(대출잔액증명서, 대출완납증명서 등) 매도자의 관리비, 장기수선충당금, 도시가스 등 정산 장기수선충당금은 매수자가 매도자에게 납부하고 영수증받기 관리비와 도시가스는 매도자가 관리실에 납부 ​ 4. 매도자 이사 나가는거 확인하고 열쇠받기 매도자의 주소이전 확인 5. 세입자 이사 6. 매수자는 등기 법무사를 통하거나 셀프등기 ​ 아래 3번은 순서가 첫번째로 와도 됩니다. 매도자의 근저당은 빨리 말소할수록 좋으니까요. ​ ​ 이런 과정을 거치면 세입자와 매도자, 매수자 세명과의 거래가 끝납니다. 중개사분까지 포함해서요 ㅋㅋ ​ 읽느라 고생하셨습니다. ​ http://gph.is/12esPvU 참고로 저는 셀프등기로 진행했습니다. 법무사 비용 조금이라도 아껴야죠ㅋㅋ 돈은 없고 시간은 있거든요..! ​ 이전에도 셀프등기 경험이 있기때문에 셀프등기에 하는 방법에 대한 포스팅도 적어볼게요. 아! 세입자분들 네이버 전세보증보험 아직도 이벤트중이라 거의 80% 저렴한 가격ㅋㅋ 아주아주 좋은 조건이라 저희 세입자분들에게 항상 소개시켜드렸어요. 주택도시보증공사랑 같이 하는거라 믿을만하겠더라구요. ​ 여기까지 세입자와 매수자, 매도자분들께 도움이 되었길 바라면서 다음 포스팅에서 봐용 ​ ​ 인쇄

“주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?

자영업자 최모 씨(42)는 최근 서울 송파구에 있는 전용 84㎡짜리 아파트를 샀다. 매매가 20억7000만 원에 계약했지만 실제 최 씨가 매도인에게 준 돈은 8억1000만 원이었다. 매도인이 집을 판 뒤 해당 아파트에 세입자로 들어와 계속 살기로 했기 때문이다. 계약서상의 매매대금과 실제 거래가 사이의 차액인 12억6000만 원이 전세보증금이 된 셈이다. 매도인은 청약에 당첨된 새 아파트에 들어가기 전까지 살 집이 필요했고, 매수인은 현금이 부족했다. 최 씨는 “당사자 간 이해관계가 맞아떨어져 거래가 쉽게 이뤄졌다”고 말했다.최근 주택시장에서는 이처럼 집주인이 세입자로 들어가 사는 조건으로 실제 매매대금 규모를 줄인 ‘주인전세(주전세)’ 거래가 늘고 있다. 대출 및 세제 규제와 집값 급등, 매물 품귀 현상이 맞물려 이례적인 거래 풍속도가 나타나고 있는 셈이다.주전세 거래는 매도인과 매수인이 매매계약과 전세계약을 동시에 맺는 식으로 이뤄진다. 매도인은 해당 매물의 세입자로 들어가고 매수인은 매매가에서 전세 보증금을 제외한 액수만 매도인에게 지불하는 것이다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’의 새로운 형태다. 전세계약 기간이 끝나 매수인이 매도인인 세입자에게 보증금을 돌려주면 비로소 거래가 마무리되는 셈이다.이런 거래는 주로 주택담보대출이 불가능한 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집된 서울 강남권이나 경기 분당, 판교 등에서 이뤄지고 있다. 서울 강남구의 한 공인중개업소는 “세금 부담을 줄이기 위해 집은 처분해야 하지만 현재 집에 계속 살고 싶어 하는 다주택자나, 청약에 당첨돼 입주 시기가 얼마 남지 않은 집주인들이 주로 주전세 방식으로 매물을 내놓는다”고 말했다. 매수자의 경우 향후 1, 2년 내에 매수 계획이 있지만 집값 오름세가 이어지자 추가 상승을 우려해 이런 ‘주전세’ 방식으로라도 집을 사려 한다.문제는 주전세 방식이 실거래가 수준을 높이는 불쏘시개 역할을 한다는 점이다. 임대차3법 이후 ‘갭투자’로 거래되는 집은 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어진 상태다. 기존 세입자의 전세 보증금은 쉽게 올릴 수 없는 반면 매매가는 훌쩍 뛰었기 때문이다. 하지만 주전세로 나온 아파트는 새로 전세계약을 맺는 만큼 대폭 오른 요즘 전세 시세대로 보증금을 받을 수 있다. 매수인도 당장 자금 부담이 줄어든 만큼 일반 갭투자 매물보다 높은 매매가에 동의해 거래가 이뤄지는 것이다. 주전세 방식으로 집을 팔지 고민 중인 강모 씨(38)는 “올 들어 서초구와 판교 등에서 이런 방식으로 고가 거래가 많이 이뤄졌다는 얘기를 들었다”며 “집주인 입장에서는 번거롭게 이사를 갈 필요도 없고 시세 차익도 키울 수 있어 고려 중”이라고 전했다.이런 주전세 거래로 매매가 수준이 높아지고 실수요자의 부담을 키우는 악순환이 이어진다는 지적이 나온다. 집주인 사정으로 집을 파는 것이니 ‘급매’로 가격을 낮춰 내놨어야 하는데 주전세 방식을 통하면 가격을 높일 수 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매도자가 매수인에게 보증금 형태로 돈을 빌려주는 일종의 사(私)금융”이라며 “무리한 규제를 피해 시장에서 비정상적인 거래가 이뤄지면서 일종의 풍선효과가 나타나는 것”이라고 지적했다.이새샘 기자 [email protected]

[부동산 현장] 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결할 때

집을 매매하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마치기 전에 제3자와 임대차계약을 체결하는 경우가 있다. 공실의 기간을 두지 않고, 임차인의 보증금으로 매매잔금을 지급하기 위한 것으로 중개실무에서는 흔히 있는 일이다. 등기부상 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용된다. 이 경우 두 가지가 문제된다. 임대인을 누구로 특정할 것인가와 이미 체결된 매매계약이 해제될 경우의 문제다.

첫째, 매도인을 임대인으로 한 경우, 매매계약과 동시 또는 순차적으로 임대차계약을 체결하였고 임차인은 입주하고 전입신고(이하, 대항요건=입주+전입신고)도 마쳤다. 그런 후 소유권이 이전되었다면 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고 임차보증금 반환채권도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며 매도인의 보증금 반환 채무는 소멸한다(대법원 1993.7.16 선고 93다17324 판결). 그러나 임차인이 대항요건을 갖추기 전에 소유권이전 된 경우에는 임차인의 임차권이 매수인에게 승계되지 않는다. 승계의 전제 조건은 임차인이 대항요건을 갖추는 것이기 때문이다. 같은 날 동시에 한다 해도 소유권이전등기는 접수 한 때 효력발생하고, 임차인의 대항요건 효력은 다음날 ‘0’시에 발생한다. 이런 경우라면 소유권이전 후 매수인과 다시 임대차계약을 체결해야 한다.

둘째, 매수인을 임대인으로 한 경우, 매매계약의 이행(분양아파트로 계약금+중도금+입주금은 지급하였으나, 분양사가 융자받은 국민주택기금의 명의변경과 소유권이전등기 하기 전)으로 매수인이 매도인으로부터 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받았다. 그런 후 임대차계약을 체결했고, 임차인은 대항요건을 갖추었다. 그 후 매매계약이 해제되었다. 대법원은 ‘매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대근원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다(대법원 2009.1.30 선고 2008다65617 판결)’고 판결했다.

매수인을 임대인으로 한 또 다른 경우는, 빌라 매수인이 매매계약금만 지급한 상태에서 매도인으로부터 임대할 권한을 부여받아서 임대했고 임차인은 대항요건을 갖추었다. 그런 후 매매계약이 해제되었다. 원심 법원은 위의 판례 법리대로 임차인은 매도인에게 대항할 수 있다고 판결했다. 그러나 대법원에서는 ‘매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 된다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 전세계약을 체결한 것과 마찬가지로, 매도인의 명도청구에 대항할 수 없다(대법원 1995.12.12 선고 95다32037 판결)’고 판결했다.

대법원에서 매매계약 내용에 대한 증거와 증인들의 진술을 종합적으로 검토한 결과, 매매계약이 해제조건부 계약으로 해석된다는 것이다. 쉽게 표현해 보면, ‘매도인은 매수인이 잔금지급하기 전에 임대하는 것에 동의한다. 단, 매매계약이 해제되면 임대차계약도 무효가 된다’ 이다. 매수인과 임대차계약 할 때는 매매계약 내용도 확인해야 하는 어려움이 따른다. 매도인을 임대인으로 특정하면 대항력이 문제가 되고, 매수인을 임대인으로 특정하면 매매계약이 해제될 때 문제가 된다.

임차인은 등기부상 소유자인 매도인과 임대차계약을 하려고 한다. 그러나 팔고 나가는 매도인이 새로운 계약의 당사자가 되는 것을 원하지 않을 경우도 있다. 사실관계를 특약으로 기재해야 하고, 덧붙여서 매도인과 매수인 모두 임차인에게 손해가 발생한 경우 연대해서 손해배상을 부담한다고 기재해서 책임감을 갖게 해야 한다. 임차인 보호를 최우선에 두어야 하기 때문이다. 상가건물도 동일한 법리가 적용된다.

매매동시진행 전세 계약에 대한 문의드립니다.

집 매도인, 매수인, 임차인 이렇게 있고

제가 임차인이고, 잔금치르고 입주하는날 집의 매매가 동시에 이루어져 집주인이 바뀌는 계약입니다.

근저당 말소상환조건으로 들어가기로 했습니다.

부동산에서는 일단 저와 매도인과 계약서 작성하고, 잔금치루는날

매매가 이루어짐과 동시에 매수인에게 기존계약서 내용을 승계하는 할것이기 떄문에

제가 매수인과 따로 계약서를 새로 쓰지 않아도 되지만

불안하면 잔금날 다시 새로 쓰자고 하십니다.

일단 매도인이랑 임대차계약서 작성하고 확정일자를 받은상태구요,

<은행의견>

버팀목 전세자금 대출 받기위해 은행에 갔는데

은행에서는 매도인과의계약서와 확정일자 + 매수인과의 계악서와 확정일자 둘다 가져오라고 합니다.

<부동산의견>

부동산에서는 계약서를 두개 동시에 쓰는 경우는 없다면서 이중계약이 될수있다고 화를냈지만

결국 매수인과도 계약서 쓰기로 했어요.

<동사무소의견>

동사무소에 물어보니 무슨 확정일자를 두번받냐면서 의아해하네요.

기존확정일자와 새로쓴 확정일자 사이에 공백이 생겨서

저한테 불리하다는것 같다는 내용이었어요.

일단 계약서를 가져가야 대출을 받을수 있으니 은행말대로 하려고 하는데

이렇게 계약서를 두개 써서 가져가는 경우도 있나요 ?

그리고 계약서 두개쓰고 확정일자를 두번받아도

근저당이 생기면 제가 우선순위를 유지 할수 있나요 ?

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